Entenda o que é crédito imobiliário, como funciona a análise, a entrada, o financiamento, SFH, SFI, taxas, garantias e os principais pontos para comparar antes de comprar um imóvel.
Crédito imobiliário é o conjunto de operações de crédito voltadas ao mercado de imóveis. Para quem deseja comprar uma casa ou apartamento, a forma mais conhecida é o financiamento imobiliário: a instituição financeira disponibiliza recursos e o comprador devolve esse valor ao longo do tempo, acrescido dos encargos previstos no contrato.
Esse crédito pode estar relacionado à aquisição de imóvel novo ou usado e, conforme a modalidade, também pode atender construção, terreno mais construção, reforma ou outras finalidades previstas pela instituição financeira.
No financiamento habitacional, a operação normalmente envolve três elementos que precisam ser analisados em conjunto: o comprador, o imóvel e as condições do crédito.
Em uma operação típica, o comprador escolhe um imóvel, define quanto possui para a entrada, solicita uma simulação e passa pela análise de crédito. A instituição também avalia o imóvel e verifica as condições jurídicas e documentais necessárias para a operação.
Depois da aprovação, ocorre a contratação e o registro da garantia conforme as regras da operação. Na alienação fiduciária, por exemplo, o imóvel é dado em garantia ao credor até a quitação da obrigação.
Na maioria das operações de aquisição, o financiamento não corresponde a 100% do preço negociado. Existe uma quota de financiamento definida conforme a modalidade, a instituição, o sistema de amortização e as características da operação.
A diferença precisa ser coberta pelo comprador com recursos próprios e, quando permitido pelas regras aplicáveis, com recursos como o FGTS.
Mas a entrada não deve consumir toda a reserva financeira. Também é necessário considerar ITBI, registro, avaliação, seguros, eventuais tarifas, mudança, reforma e uma reserva para imprevistos.
Uma compra saudável procura equilibrar valor da entrada, parcela mensal e liquidez disponível depois da aquisição.
Não existe uma única renda mínima válida para todas as operações. A capacidade de contratação depende do valor pretendido, prazo, renda, comprometimento existente, política da instituição e demais critérios de análise.
A instituição pode solicitar documentos para comprovar identidade, renda, estado civil, patrimônio e outras informações necessárias para avaliar o risco da operação.
Ter renda suficiente para a prestação é apenas uma parte da análise. O banco também considera as obrigações financeiras já existentes e as características do imóvel.
O mercado brasileiro utiliza principalmente dois sistemas para operações de financiamento imobiliário: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).
O SFH possui regras específicas estabelecidas pela legislação e regulamentação aplicáveis. O SFI atende operações que não se enquadram no SFH, com condições definidas conforme a regulamentação e a negociação entre as partes.
Os limites, critérios de enquadramento e condições podem ser alterados por normas posteriores. Por isso, não é recomendável utilizar em um planejamento futuro um limite de valor encontrado em uma publicação antiga sem conferir a regra vigente na data da contratação.
O FGTS pode participar de determinadas operações de moradia própria quando comprador, imóvel e contrato atendem às regras aplicáveis.
Dependendo do enquadramento, o saldo pode ser utilizado como parte do pagamento, para amortizar o saldo devedor, liquidar a dívida ou pagar parte das prestações, conforme as regras vigentes.
Por isso, ter saldo no FGTS não significa que todo o valor esteja automaticamente disponível para qualquer imóvel ou qualquer modalidade de crédito.
Para entender melhor esse assunto, consulte também: FGTS para Compra de Imóvel: Quem Pode Usar e Quais São as Regras? .
A taxa de juros é importante, mas não deve ser analisada isoladamente. O custo de uma operação de crédito imobiliário pode envolver juros, seguros, tarifas, sistema de amortização, indexador e outros componentes previstos no contrato.
O Custo Efetivo Total (CET) é uma referência importante para comparar propostas porque reúne os custos da operação de forma mais ampla.
Assim, uma proposta com taxa nominal aparentemente menor pode não ser a alternativa mais econômica quando todos os componentes são considerados.
O sistema de amortização define como o saldo devedor é reduzido ao longo do tempo e como juros e amortização participam das parcelas.
No Sistema de Amortização Constante, a amortização do principal é constante. Como os juros são calculados sobre o saldo devedor, eles tendem a diminuir com o tempo, fazendo com que a parcela composta por amortização e juros também tenda a cair.
No Sistema Francês de Amortização, conhecido como PRICE, a composição entre juros e amortização muda ao longo do tempo. A parcela de amortização cresce enquanto a parcela de juros diminui.
A escolha deve considerar capacidade de pagamento, objetivo financeiro e condições oferecidas pela instituição. Não existe uma resposta universal para todos os compradores.
Uma das estruturas mais utilizadas é a alienação fiduciária. Nessa modalidade, o imóvel é utilizado como garantia da dívida até que ela seja quitada.
Isso ajuda a explicar por que o financiamento imobiliário possui características diferentes de um crédito pessoal: existe uma garantia vinculada à operação e um processo específico de contratação e registro.
Em determinadas operações do SFI, podem existir diferentes modalidades de garantia admitidas pela regulamentação e pelo contrato.
Nas operações de financiamento imobiliário, existem coberturas obrigatórias previstas pelas regras aplicáveis, incluindo, conforme o enquadramento, cobertura para morte e invalidez permanente do mutuário (MIP) e danos físicos ao imóvel (DFI).
O custo do seguro participa da composição da prestação e deve ser considerado na comparação entre propostas.
Antes de escolher uma instituição, monte uma comparação que considere pelo menos:
Uma aprovação bancária não significa necessariamente que aquela compra seja financeiramente confortável. O banco analisa a capacidade de pagamento segundo seus próprios critérios; o comprador precisa analisar o impacto da dívida sobre sua vida financeira.
Antes de contratar, considere cenários de mudança de renda, novas despesas, manutenção do imóvel, condomínio, IPTU e formação de reserva financeira.
O crédito deve funcionar como uma ferramenta para realizar um projeto, e não como uma justificativa para comprar acima da capacidade financeira.
Uma simulação permite alterar valor do imóvel, entrada, prazo e outras variáveis para visualizar como a estrutura da operação pode mudar.
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