Custos

Planejamento de Custos Finais: A Importância do Fundo de Reserva de 5%

Entenda como provisionar mensalmente os custos de ITBI, escritura, registro e outras despesas na entrega do imóvel, evitando uma descapitalização súbita.

Por Marcus Ferraz Especialista em Crédito Imobiliário e Estruturação de Financiamentos · Categoria: Custos · Publicado em 30/03/2026 Clique para conhecer o autor

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Autor

Marcus Ferraz

Especialista em Crédito Imobiliário e Estruturação de Financiamentos

Atua no mercado desde 1985, quando iniciou sua carreira bancária no Banco Bradesco S/A. Posteriormente, passou pelo Banco BoaVista S/A, Omni FCI, GE Capital, Sagace Casa e Financiar Casa. Na Monte Hermom, atua com foco exclusivo em Crédito Imobiliário desde 2008, acompanhando e estruturando operações com uma visão técnica e integrada. Ao longo dessa trajetória, também desenvolveu atuação voltada à educação financeira e ao planejamento patrimonial, com e-books disponibilizados gratuitamente e cursos pela Hotmart sobre o tema. Atua ainda como palestrante em empresas e instituições, incluindo CPFL, CRECI-SP e UNIRP.

Certificações e formação

• ABECIP / FGV — CA-300
• PGLP
• Formalização de contratos
• Curso de Prevenção à Lavagem de Dinheiro e ao Financiamento do Terrorismo
• Planejamento Patrimonial

Custos · Publicado em 30/03/2026

Introdução ao Planejamento de Custos Finais

Para garantir que você tenha os 5% do valor do imóvel disponíveis na entrega das chaves, destinados ao ITBI, Registro e taxas bancárias, o ideal é criar uma "provisão de custos extras" paralela ao pagamento das parcelas da construtora.

A lógica é simples: em vez de deixar todas essas despesas para o momento da entrega, o comprador começa a formar a reserva desde o início da obra. Dessa maneira, o desembolso dos custos finais deixa de ser uma surpresa concentrada em um único momento.

Como o prazo médio considerado neste planejamento é de 36 meses, é possível transformar o objetivo final em uma provisão mensal.

1. A Regra do Percentual Mensal

Para atingir 5% do valor total do imóvel em 3 anos, a referência apresentada neste planejamento é poupar aproximadamente 0,14% do valor do imóvel por mês.

Os valores acima seguem a divisão do objetivo de 5% por 36 meses. Assim, o comprador consegue visualizar desde cedo quanto precisaria separar mensalmente para chegar à entrega com a reserva formada.

2. Estratégia de Alocação: Onde Guardar?

Como esse dinheiro tem uma data certa para ser usado, ele não deve ser colocado em investimentos de risco, segundo a estratégia apresentada neste planejamento.

• Liquidez diária: utilizar um CDB de liquidez diária ou Tesouro SELIC.
• Proteção contra o INCC: manter o dinheiro rendendo SELIC é apresentado como uma forma de ajudar a preservar o poder de compra diante da inflação setorial.

O objetivo principal dessa reserva não é buscar a maior rentabilidade possível, mas manter os recursos disponíveis para uma despesa que já possui uma finalidade definida e uma data provável de utilização.

3. Checklist de Despesas Cobertas por esses 5%

A reserva foi estruturada para contemplar despesas que podem aparecer na etapa final da aquisição e da contratação do imóvel.

1. ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis: geralmente entre 2% e 3%, variando conforme a cidade.
2. Escritura e Registro: custas de cartório, conforme as regras e tabelas aplicáveis.
3. Taxa de Avaliação Bancária: cobrança que pode ocorrer no processo de financiamento.
4. Taxa de Interveniência: conforme a situação apresentada no artigo, pode ocorrer quando o comprador financia com um banco diferente daquele que financiou a obra, devendo ser verificada a situação contratual e a legalidade da cobrança.

4. A Vantagem de Planejar Antes da Entrega

O principal benefício da reserva é evitar que o comprador precise reunir de uma só vez valores que já poderiam ter sido provisionados durante o período da obra.

Ao separar mensalmente uma parcela do orçamento para os custos finais, o comprador reduz o risco de chegar à entrega das chaves sem recursos suficientes para despesas de transferência, registro e contratação.

Esse planejamento também permite visualizar com maior clareza o custo total da aquisição. A compra do imóvel não termina necessariamente com o pagamento da entrada e das parcelas: existem despesas relacionadas à formalização e à transferência que precisam fazer parte do planejamento.

5. Dica do Conselheiro

6. Como Transformar a Reserva em Hábito

O planejamento fica mais simples quando a provisão mensal é incorporada ao orçamento desde o início da aquisição. Em vez de esperar a proximidade das chaves para calcular quanto será necessário, o comprador define um objetivo e acompanha sua evolução ao longo da obra.

• Defina o valor do imóvel usado como referência.
• Calcule 5% desse valor como objetivo de reserva.
• Divida o objetivo pelo número de meses previsto para a obra.
• Separe o valor mensal em uma aplicação com liquidez adequada.
• Revise periodicamente a estimativa das despesas efetivas da operação.

Dessa forma, a reserva deixa de ser uma preocupação de última hora e passa a fazer parte do próprio planejamento financeiro da compra.

Conclusão

A entrega das chaves representa a concretização de uma etapa importante da aquisição do imóvel, mas também pode concentrar despesas que precisam ser pagas com recursos próprios.

A estratégia de formar uma reserva de aproximadamente 5% durante a obra busca antecipar esse planejamento. Em um prazo de 36 meses, a provisão mensal de aproximadamente 0,14% do valor do imóvel permite transformar um desembolso futuro em uma série de pequenas reservas mensais.

Mais importante do que seguir cegamente um percentual é conhecer os custos efetivos da própria operação. ITBI, registro, escritura, tarifas bancárias e demais despesas devem ser levantados previamente para que o comprador saiba quanto precisará ter disponível na etapa final.

Com planejamento, o comprador chega à entrega do imóvel mais preparado para assumir as despesas finais e tomar posse das chaves sem depender de novos empréstimos para cobrir custos que poderiam ter sido previstos.

Perguntas Frequentes